Chamonix et Megève comptent parmi les marchés les plus chers des Alpes françaises. Sur les ventes signées en 2024-2025, le prix médian d’un appartement est de 9 583 € le m² à Chamonix et de 9 615 € à Megève, contre 3 384 € à Passy et 3 694 € à Sallanches. Pour un propriétaire, la question vient naturellement : le capital immobilisé dans un petit appartement peut-il acheter beaucoup plus de surface quelques kilomètres plus bas dans la vallée ? Voici le calcul, avec ses limites.
Les prix médians, commune par commune
| Commune | Appartement (par m²) | Maison (par m²) | Ventes par an |
|---|---|---|---|
| Megève | 9 615 € | 14 706 € | 214 |
| Chamonix | 9 583 € | 13 810 € | 338 |
| Les Houches | 7 407 € | 8 788 € | 123 |
| Saint-Gervais-les-Bains | 5 109 € | 7 209 € | 252 |
| Sallanches | 3 694 € | 4 474 € | 295 |
| Passy | 3 384 € | 4 262 € | 134 |
Source : base DVF (DGFiP), prix médians au m² des ventes signées en 2024 et 2025 ; ventes par an = moyenne annuelle des appartements et des maisons. Données consultées en octobre 2026.
Ce que représente un appartement de 45 m² à Chamonix
Au prix médian d’un appartement à Chamonix, 45 m² représentent 431 235 €. Rapporté au prix médian d’une maison dans d’autres communes, ce budget correspond à :
| Commune | Surface de maison équivalente |
|---|---|
| Passy | ≈ 101 m² |
| Sallanches | ≈ 96 m² |
| Saint-Gervais-les-Bains | ≈ 60 m² |
Calcul : 45 × prix médian d’un appartement à Chamonix ÷ prix médian d’une maison dans la commune (DVF 2024-2025). C’est un ordre de grandeur : un bien réel s’écarte des médianes, et les frais de notaire et la fiscalité ne sont pas inclus.
Trois façons de s’y prendre
1. Vendre l’appartement, acheter un chalet ou une maison
C’est le cas le plus simple : le produit de la vente finance un bien beaucoup plus grand, avec un jardin ou un garage, dans une commune où le mètre carré coûte nettement moins cher. Le calcul ci-dessus en donne l’ordre de grandeur.
2. Garder un petit pied-à-terre et acheter plus bas
Vous pouvez aussi conserver un studio ou un deux-pièces à Chamonix, aux Houches ou à Megève, et acheter en plus un chalet dans le bas de la vallée. Exemple à partir des prix médians : vendre une maison de 100 m² à Chamonix (1 381 000 €), racheter un studio de 25 m² (239 575 €) laisse 1 141 425 €, soit environ 268 m² de maison à Passy. Hors frais et fiscalité, et sous réserve des biens réellement disponibles.
3. Descendre vivre dans la vallée
Selon le recensement INSEE 2023, 80 % des logements de Sallanches et 83 % de ceux de Passy sont des résidences principales, contre 30 % à Chamonix. Ce sont des communes où l’on vit à l’année.
Ce qu’il faut vérifier avant de vendre
- La plus-value. La vente d’une résidence secondaire est imposée selon la durée de détention. Notre guide détaille le calcul : plus-value sur la revente d’une résidence secondaire.
- Les frais d’achat. Les frais de notaire et le financement sont expliqués sur notre page financement.
- La location courte durée. À Chamonix et aux Houches, l’autorisation de changement d’usage est limitée à une par propriétaire ; à Saint-Gervais et à Combloux, une simple déclaration en mairie suffit (portail officiel des communes de la vallée, vérifié le 28 septembre 2026). Ce n’est pas un conseil juridique : faites confirmer votre cas en mairie. Le détail est sur notre page investisseur.
- Le DPE. En altitude, les seuils diffèrent : DPE d’un chalet ou d’une maison de montagne.
Pourquoi le bas de la vallée n’est pas un marché de second rang
À Chamonix, 69 % des logements sont des résidences secondaires ; à Sallanches, 12 %. Sallanches enregistre environ 295 ventes par an, contre 338 à Chamonix : c’est un marché actif, porté par des habitants. Ces chiffres décrivent les prix et les volumes ; ils ne disent rien de leur évolution future, que nous ne présentons pas ici.
Source : INSEE, recensement 2023, logements par catégorie ; base DVF (DGFiP), ventes 2024-2025.
Et ensuite ?
Nous avons un conseiller de chaque côté de la vente : à Chamonix et aux Houches, à Megève, et dans le bas de la vallée. Le calcul complet, avec un simulateur selon votre surface, est sur notre page Propriétaire à Chamonix ou à Megève : vendre, acheter plus bas. Pour connaître la valeur de votre bien, demandez une estimation écrite et gratuite ; et pour l’acheteur étranger qui hésite entre Chamonix et le reste de la vallée, voir acheteurs internationaux.