Plus-value sur la revente d’une résidence secondaire : ce que vous paierez vraiment

Vous vendez une résidence secondaire dans la vallée de l'Arve ou du Mont-Blanc, et la première question est toujours la même : combien restera-t-il ? Contrairement à une résidence principale, la revente d'une résidence secondaire est imposable sur la plus-value. Mais le taux affiché de 36,2 % ne s'applique presque jamais à la totalité du gain : l'ancienneté de détention réduit l'assiette année après année, et le prix d'acquisition se majore. Voici le calcul, les seuils, et ce que cela donne concrètement sur un bien de la vallée.

Le principe : 36,2 %, mais rarement sur tout le gain

La plus-value d'une résidence secondaire supporte deux prélèvements, qui se calculent sur la même assiette mais ne s'effacent pas au même rythme :

• 19 % d'impôt sur le revenu sur la plus-value imposable ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux sur cette même plus-value.

Soit 36,2 % au total. C'est ce chiffre qui circule, et c'est lui qui inquiète. Mais il porte sur la plus-value imposable, pas sur la différence brute entre votre prix d'achat et votre prix de vente. Entre les deux, il y a deux mécanismes qui jouent fortement en faveur du vendeur de longue date.

Étape 1 : la plus-value brute

Elle se calcule en comparant un prix de vente diminué et un prix d'acquisition majoré. Les deux ajustements comptent.

Le prix d'acquisition se majore

Vous pouvez ajouter à votre prix d'achat :

• 7,5 % au titre des frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement), au forfait, sans justificatif ;
• 15 % au titre des travaux, au forfait également, à condition de détenir le bien depuis plus de cinq ans.

Ces deux forfaits sont une option, pas une obligation : si vos travaux réels dépassent 15 % du prix d'achat et que vous avez conservé les factures, vous retenez le montant réel. En montagne, c'est fréquent — une rénovation de chalet dépasse souvent ce seuil. Gardez vos factures : c'est le conseil le plus rentable de cet article.

Attention : seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont admis au réel. L'entretien et les réparations courantes ne le sont pas, et des travaux que vous avez réalisés vous-même ne comptent qu'à hauteur des matériaux facturés.

Le prix de vente se diminue

Vous retranchez du prix de vente les frais que la vente vous a coûtés et qui sont à votre charge : diagnostics obligatoires, dont le DPE, mainlevée d'hypothèque, et commission d'agence lorsqu'elle est stipulée à la charge du vendeur.

Étape 2 : l'abattement pour durée de détention

C'est le mécanisme décisif. À partir de la sixième année de détention, la plus-value brute est réduite chaque année — mais à deux rythmes différents selon le prélèvement.

Deux dates à retenir, donc : 22 ans de détention pour ne plus payer d'impôt sur le revenu, 30 ans pour ne plus rien payer du tout. Entre les deux, il reste les prélèvements sociaux, qui s'effacent plus vite sur la dernière tranche (9 % par an de la 23^e à la 30^e année).

La conséquence pratique est simple : si vous détenez votre bien depuis dix-neuf ou vingt ans, attendre une ou deux années supplémentaires peut valoir plus que négocier le prix. C'est un calcul à faire avant de signer un mandat, pas après.

Étape 3 : la surtaxe au-delà de 50 000 €

Lorsque la plus-value imposable — après abattement, donc — dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s'applique, progressive de 2 % à 6 % selon le montant.

Le point important : le seuil s'apprécie sur la plus-value aprés abattement. Une détention longue peut donc faire passer sous les 50 000 € une plus-value brute largement supérieure, et faire disparaître la surtaxe entièrement.

Les cas d'exonération

Au-delà de la durée de détention, plusieurs situations exonèrent totalement :

• La résidence principale, sans condition de durée. C'est pourquoi la question de savoir si un bien est principal ou secondaire est la première à trancher.
• La première vente d'une résidence secondaire, sous conditions strictes : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre ans, et remployer le prix dans l'acquisition d'une résidence principale dans les vingt-quatre mois.
• Les ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 €.
• Certaines situations liées à l'âge, à une entrée en établissement ou à l'expropriation.

Ces régimes ont des conditions précises, et c'est le notaire qui les vérifie. Si vous pensez relever de l'un d'eux, dites-le dès le premier rendez-vous : cela change la stratégie de vente.

Ce que cela donne concrètement

Un exemple chiffré, volontairement proche de ce que nous voyons dans la vallée. Il s'agit d'une illustration : seul le notaire établit le calcul réel, sur vos actes.

Appartement acheté 250 000 € en 2010, revendu 420 000 € en 2026. Seize années de détention, forfaits appliqués.

Soit environ 20,5 % de la plus-value brute, et non 36,2 %. L'écart tient entièrement aux seize années de détention et aux deux forfaits. C'est pourquoi le chiffre qui circule effraie plus qu'il ne devrait : sur une détention longue, la charge réelle est très inférieure.

Le même bien vendu après trois ans de détention, en revanche, aurait supporté 36,2 % de la totalité de la plus-value : aucun abattement avant la sixième année.

Ce qui compte particulièrement en montagne

Les travaux de rénovation changent beaucoup le résultat. Un chalet repris et rénové dépasse souvent le forfait de 15 %. Avec les factures, c'est autant de plus-value en moins. Sans factures, vous êtes plafonné au forfait, quelle que soit la réalité des travaux.

Un bien loué en courte durée reste une résidence secondaire pour le calcul de la plus-value, mais la location peut avoir d'autres conséquences fiscales selon le régime choisi. Si votre bien est ou a été loué en meublé de tourisme, signalez-le : les amortissements pratiqués sous certains régimes peuvent entrer dans le calcul.

Les propriétaires non-résidents sont imposés en France sur la plus-value d'un bien français, avec des règles propres selon le pays de résidence et, dans certains cas, la désignation d'un représentant fiscal. C'est un sujet à traiter avant la mise en vente.

Questions fréquentes

Au bout de combien d'années une résidence secondaire est-elle exonérée de plus-value ?

Vingt-deux ans de détention pour l'impôt sur le revenu, trente ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, vous ne payez plus que les 17,2 % de prélèvements sociaux, sur une assiette elle-même réduite de 9 % par année supplémentaire.

Quel est le taux réel de la plus-value ?

19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % — mais appliqués à la plus-value après abattement pour durée de détention et majoration du prix d'acquisition. Sur une détention de quinze ou vingt ans, la charge effective est généralement très inférieure.

Puis-je déduire mes travaux ?

Oui, de deux façons : au forfait de 15 % du prix d'achat après cinq ans de détention, sans justificatif, ou au réel sur factures si le montant est supérieur. Seuls comptent les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration ; l'entretien courant est exclu.

La commission d'agence est-elle déductible ?

Elle vient en diminution du prix de vente lorsqu'elle est contractuellement à la charge du vendeur. C'est un point à vérifier à la rédaction du mandat, car la rédaction détermine le traitement fiscal.

Faut-il attendre pour vendre ?

Parfois, oui. Si vous approchez de la vingt-deuxième année, l'économie d'impôt peut dépasser ce qu'une année de marché vous coûterait ou vous rapporterait. Mais cela se calcule : nous chiffrons les deux scénarios, plus-value estimée et prix probable, avant que vous ne décidiez.

Qui calcule et qui paie ?

Le notaire établit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix de vente le jour de la signature. Vous n'avancez rien : le montant est retenu sur le produit de la vente.

Ce qu'il faut retenir

• Le taux est de 36,2 %, mais il s'applique à une assiette réduite, pas au gain brut.
• Rien n'est abattu avant la sixième année : une revente rapide est la situation la plus lourdement imposée.
• 22 ans pour effacer l'impôt sur le revenu, 30 ans pour effacer les prélèvements sociaux.
• Conservez les factures de travaux : c'est le seul levier qui reste entièrement entre vos mains.
• Le calcul se fait avant la mise en vente, pas chez le notaire la veille de signer.

Ceci n'est pas un conseil fiscal. Les règles décrites ici sont celles en vigueur en 2026 et s'apprécient dossier par dossier. Avant toute décision, faites vérifier votre situation par votre notaire ou votre conseil fiscal. Ce que nous apportons, nous, c'est le prix : une estimation écrite de votre bien, pour que le calcul porte sur un chiffre réaliste plutôt que sur une hypothèse.

Sources : service-public.gouv.fr (plus-value immobilière des particuliers), bulletin officiel des finances publiques BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (majoration du prix d'acquisition). Vérifié en octobre 2026.

Et dans la vallée ?

Le calcul est national, mais le prix ne l'est pas. Entre Sallanches en fond de vallée et Megève ou Chamonix en altitude, le même appartement ne porte pas la même plus-value, et une détention de quinze ans n'a pas produit le même gain à Passy qu'aux Houches ou à Saint-Gervais-les-Bains. C'est la raison pour laquelle nous commençons toujours par l'estimation : tant que le prix de vente probable n'est pas posé, le calcul de plus-value reste théorique.

À lire aussi : résidence secondaire, fiscalité et succession si vous pensez transmettre plutôt que vendre, et le DPE d'un chalet en altitude, dont le coût est déductible du prix de vente.