La taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales. Elle est restée, entière, pour les résidences secondaires — et dans une vallée où une grande partie du parc est constituée de logements occupés quelques semaines par an, c'est devenu l'un des premiers sujets que les propriétaires nous apportent. Voici qui la paie, comment elle se calcule, pourquoi elle peut augmenter fortement d'une commune à l'autre, et ce que cela change quand on envisage de vendre.

Qui la paie, et pourquoi elle subsiste

La taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1^er janvier 2023. Mais la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) n'a pas été touchée par cette réforme.

Elle est due par toute personne qui a la disposition privée d'un logement meublé qui n'est pas sa résidence principale, qu'elle en soit propriétaire ou locataire. Trois mots comptent dans cette définition :

Meublé. Un logement vide n'est pas soumis à la THRS. Il peut en revanche tomber sous la taxe sur les logements vacants, qui est une autre taxe.
À disposition privée. Peu importe que vous y passiez deux semaines ou cinq mois : c'est la possibilité d'en disposer qui déclenche la taxe, pas la durée réelle d'occupation.
Pas la résidence principale. C'est le point de bascule, et il n'est pas toujours évident pour qui vit entre deux adresses.

À retenir : la taxe sur les logements vacants ne s'applique pas à une résidence secondaire, même si elle n'est occupée qu'une partie de l'année. Les deux taxes sont parfois confondues dans les courriers ; elles visent des situations différentes.

Comment elle se calcule

La THRS se calcule sur la valeur locative cadastrale du logement — une valeur administrative, qui n'est pas le loyer de marché — multipliée par les taux votés par la commune et, le cas échéant, par l'intercommunalité.

Deux conséquences pratiques :

Le montant varie fortement d'une commune à l'autre, pour un bien comparable. Ce ne sont pas les mêmes taux à Sallanches, à Passy, à Saint-Gervais-les-Bains, aux Houches, à Chamonix ou à Megève.
La valeur locative dépend des caractéristiques déclarées du logement. Une surface, un confort ou des dépendances mal déclarés se répercutent, dans un sens comme dans l'autre, pendant des années.

La majoration : le point qui fait la différence

C'est là que les écarts deviennent importants. Les communes situées en zone tendue peuvent, par délibération de leur conseil municipal, appliquer une majoration de la part communale de la THRS.

Deux conditions se cumulent donc : la commune doit être éligible, et elle doit avoir voté la majoration. Une commune éligible qui ne l'a pas votée ne l'applique pas.

Il n'existe pas de taux national : chaque commune fixe le sien dans les limites prévues par la loi. C'est pourquoi nous ne publions pas ici de pourcentage par commune : il se vote, il change, et une valeur périmée sur une page web coûte plus cher qu'une absence de valeur. La bonne démarche :

Regardez votre propre avis d'imposition. La majoration y figure en ligne distincte lorsqu'elle s'applique. C'est la source la plus fiable, et elle concerne votre bien précisément.
Demandez à la mairie si une majoration a été votée et à quel taux, ou consultez les délibérations du conseil municipal.
Comparez d'une année sur l'autre. Une hausse brutale sans travaux ni changement de surface vient généralement d'un vote, pas d'une erreur.

Si vous hésitez à conserver un bien dont la charge annuelle a sensiblement augmenté, c'est une donnée à mettre en face du prix de revente. Nous le faisons avec vous, chiffres en main.

Les cas où la taxe peut être évitée ou contestée

Il existe des situations dans lesquelles un logement qui paraît secondaire ne l'est pas, ou dans lesquelles la taxe peut être dégrevée :

Le logement est en réalité votre résidence principale. Si vous avez changé d'adresse principale sans l'avoir signalé, la correction se fait auprès du service des impôts des particuliers.
Le logement est vide de meubles et le reste. Il sort alors de la THRS — et peut entrer dans le champ de la taxe sur les logements vacants.
Le logement est inhabitable ou en travaux lourds rendant l'occupation impossible : un dégrèvement peut être demandé, sur justificatifs.
Une erreur dans les caractéristiques du bien (surface, éléments de confort, dépendances). C'est le motif de réclamation le plus fréquent, et le plus souvent fondé.

Les démarches se font auprès du service des impôts des particuliers dont dépend le bien, dans les délais de réclamation indiqués sur l'avis.

Ce que cela change quand on envisage de vendre

Dans notre vallée, la THRS est rarement la raison d'une vente, mais elle en est souvent le déclencheur. Le schéma que nous voyons le plus : un bien de famille, peu occupé, dont la charge annuelle cumulée — taxe foncière, THRS et sa majoration, charges de copropriété, chauffage hors saison — finit par peser plus que l'usage qu'on en fait.

Trois points à poser avant de décider :

1. Le coût annuel réel de détention. Additionnez tout, pas seulement la THRS. C'est ce total qu'il faut comparer à la valeur d'usage du bien, et au rendement qu'il produirait s'il était loué.

2. La mise en location, plutôt que la vente. Un bien loué reste généralement soumis à la THRS s'il demeure à votre disposition entre deux locations. Dans la vallée de Chamonix, la location courte durée est par ailleurs soumise à autorisation et à quota : ce n'est pas une solution de repli immédiate, c'est un projet à instruire.

3. La plus-value à la revente. Si vous détenez le bien depuis longtemps, l'abattement pour durée de détention a déjà fait une grande partie du travail. Si vous l'avez acquis récemment, la fiscalité de la revente sera lourde : mieux vaut le savoir avant de mettre en vente.

Questions fréquentes

Une résidence secondaire est-elle soumise à la taxe d'habitation ?

Oui. La suppression de 2023 ne concerne que les résidences principales. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est maintenue, et elle peut être majorée dans les communes qui l'ont voté.

Faut-il la payer si le logement n'est occupé que deux semaines par an ?

Oui. C'est la disposition privée d'un logement meublé qui déclenche la taxe, pas la durée d'occupation.

Un logement vide est-il taxé ?

Pas à la THRS, qui suppose un logement meublé. Un logement vide peut en revanche relever de la taxe sur les logements vacants, qui ne s'applique pas aux résidences secondaires meublées.

Pourquoi ma taxe a-t-elle fortement augmenté ?

Le plus souvent parce que la commune a voté ou relevé la majoration applicable aux résidences secondaires, ou parce que les taux communaux ont été revus. Vérifiez la ligne de majoration sur votre avis et comparez à l'année précédente.

Un locataire paie-t-il la taxe d'habitation d'une résidence secondaire ?

Celui qui a la disposition privée du logement meublé au 1^er janvier en est redevable : cela peut être le propriétaire ou un locataire à l'année. Une location saisonnière de quelques semaines ne transfère pas la taxe au vacancier.

Puis-je la contester ?

Oui, si les caractéristiques retenues pour votre logement sont inexactes, s'il s'agit en réalité de votre résidence principale, ou s'il est inhabitable. La réclamation se dépose auprès du service des impôts des particuliers, dans les délais portés sur l'avis.

Ce qu'il faut retenir

La suppression de 2023 ne vise que les résidences principales : la THRS reste due.
C'est la disposition d'un logement meublé qui déclenche la taxe, pas la durée d'occupation.
La majoration en zone tendue se vote commune par commune : vérifiez votre avis, pas une moyenne nationale.
Une erreur de surface ou de confort dans les caractéristiques déclarées est le motif de réclamation le plus fréquent.
Avant de vendre pour cause de charges, additionnez le coût annuel complet et comparez-le à la valeur du bien.

Ceci n'est pas un conseil fiscal. Les règles décrites sont celles en vigueur en 2026 et s'apprécient logement par logement. Pour votre situation, le service des impôts des particuliers dont dépend le bien est l'interlocuteur. Ce que nous apportons, nous, c'est le prix : une estimation écrite de votre bien, pour que la décision de garder ou de vendre repose sur un chiffre.

Sources : service-public.gouv.fr (taxe d'habitation sur les résidences secondaires, taxe sur les logements vacants). Vérifié en octobre 2026.

Aller plus loin