Le simulateur affiché sur chacun de nos biens utilise un taux moyen. Cette page dit exactement d'où il vient, à quelle fréquence nous le relevons, pourquoi votre taux sera différent, et ce que nous conseillons — courtier ou banque, et pourquoi. Nous ne vendons pas de crédit : nous expliquons ce que nos clients rencontrent.
Barèmes publiés début septembre 2026 par quatre réseaux de courtage nationaux, établis sur les dossiers signés en août. Hors assurance emprunteur — c'est la convention, et c'est aussi pourquoi un taux annoncé paraît toujours plus bas que ce que vous paierez réellement.
| Réseau | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| Cafpi | 3,23 % | 3,43 % | 3,53 % |
| Meilleurtaux | 3,28 % | 3,40 % | 3,50 % |
| Vousfinancer | 3,40 % | 3,50 % | 3,60 % |
| Pretto | 3,43 % | 3,54 % | 3,61 % |
| Moyenne — c'est ce chiffre que nous utilisons | 3,33 % | 3,47 % | 3,56 % |
| Écart entre le meilleur et le moins bon barème | 0,20 pt | 0,14 pt | 0,11 pt |
Source : relevé des barèmes de courtage publié par MoneyVox le 2 septembre 2026. Taux nominaux hors assurance, hors frais de dossier et de garantie. Ce sont des moyennes nationales : ni des offres, ni un engagement.
Taux moyen toutes durées confondues sur l'ensemble du marché français. Plus bas que notre moyenne 20 ans, parce qu'il inclut les prêts courts et les meilleurs dossiers.
Soit 21 ans. C'est pourquoi nous calons le simulateur sur 20 ans par défaut : c'est la durée la plus proche de la réalité du marché.
Source : Observatoire Crédit Logement / CSA, publication d'août 2026.
Un chiffre sans source ni date ne vaut rien. Voici exactement ce que nous faisons, chaque mois, pour que le taux affiché dans le simulateur reste juste.
Nous relevons les barèmes que les grands réseaux de courtage publient sur les dossiers signés le mois précédent. Ce sont les seules données publiques, régulières et comparables du marché français. Les banques, elles, ne publient pas leurs barèmes.
Pas le taux le plus bas : un taux d'appel ne concerne qu'une minorité de dossiers. La moyenne de plusieurs réseaux est plus honnête, et nous publions aussi le minimum et le maximum pour que vous voyiez la marge de négociation.
Le mois du relevé est écrit dans le simulateur et sur cette page. Si la date a plus de six semaines, considérez le chiffre comme indicatif et demandez-nous une mise à jour.
C'est l'observatoire de référence, alimenté par les organismes de cautionnement. Il sert de contrôle : si notre moyenne s'en écarte beaucoup, c'est qu'il y a une erreur quelque part.
Deux acquéreurs qui achètent le même bien le même mois n'obtiennent pas le même taux. Voici ce qui fait bouger le curseur, dans l'ordre d'importance que nous constatons.
C'est le premier levier. Un apport qui couvre les frais de notaire (environ 8 %) est le minimum attendu ; à 20 % et au-delà, le taux s'améliore nettement.
CDI confirmé, fonctionnaire, ou deux à trois exercices de bilans pour un indépendant. Ce n'est pas le montant qui compte le plus, c'est la régularité.
Ce qui vous reste une fois la mensualité payée. Deux dossiers à 33 % d'endettement ne se valent pas si l'un a 1 200 € de reste à vivre et l'autre 3 500 €.
Il joue peu sur le taux, mais beaucoup sur l'assurance emprunteur, qui pèse dans la mensualité et dans le calcul des 35 %.
Domiciliation des revenus, épargne transférée, assurances : la banque vend une relation, pas seulement un prêt. C'est négociable.
Les banques ont des objectifs de production. Une banque en retard sur son objectif de trimestre est nettement plus souple. Un courtier sait laquelle l'est en ce moment ; vous, non.
Notre conseil tient en une phrase : faites les deux, puis comparez le TAEG. Demandez une proposition à votre propre banque, et une à un courtier. Ce sont dix jours de travail pour, souvent, plusieurs milliers d'euros.
| Passer par un courtier | Aller voir votre banque directement | |
|---|---|---|
| Nombre de banques consultées | Plusieurs en une seule fois, avec leurs barèmes de la semaine | Une seule, celle que vous connaissez |
| Connaissance du marché | Sait quelle banque cherche des dossiers ce mois-ci — l'information la plus utile et la plus difficile à obtenir seul | Aucune visibilité sur la concurrence |
| Présentation du dossier | Monte le dossier dans le format attendu par le comité de crédit, ce qui évite des refus de forme | Vous présentez vous-même |
| Assurance emprunteur | Négociée séparément (délégation) : c'est souvent là que se trouve la plus grosse économie | Le plus souvent le contrat groupe de la banque, plus cher |
| Votre ancienneté et votre épargne | Comptent moins | Pèsent vraiment si vous êtes client de longue date avec de l'épargne placée chez eux |
| Banques inaccessibles | Certaines banques régionales et mutualistes ne travaillent pas avec les courtiers | Vous y avez accès directement |
| Coût | Honoraires de l'ordre de 1 à 3 % du montant emprunté, parfois forfaitaires. La banque rémunère aussi le courtier. | Pas d'honoraires de courtage, mais des frais de dossier bancaires dans les deux cas |
| Quand payez-vous ? | Jamais avant le déblocage effectif des fonds. Un courtier qui demande un acompte, un chèque de réservation ou des frais d'étude avant que le prêt soit versé est hors la loi : articles L. 322-2 du code de la consommation et L. 519-6 du code monétaire et financier. Si un prêt ne se conclut pas, vous ne devez rien. | |
Un courtier est rémunéré à la fois par vous et par la banque qui accorde le prêt. Ce n'est pas un scandale, c'est le modèle du métier — mais c'est une raison supplémentaire de comparer les offres vous-même plutôt que de vous fier au commentaire qui les accompagne.
Le nom est trompeur. Sur ce que l'on appelle frais de notaire, environ 80 % sont des impôts versés au département, à la commune et à l'État. Le notaire en garde une petite part, et son tarif est fixé par décret : il n'est pas négociable, et il est le même dans toutes les études de France.
| Composant | Taux 2026 en Haute-Savoie | Qui l'encaisse |
|---|---|---|
| Droit départemental d'enregistrement | 5,00 % | Département de la Haute-Savoie |
| Taxe communale additionnelle | 1,20 % | La commune |
| Frais d'assiette et de recouvrement | 0,12 % | L'État |
| Sous-total — droits de mutation (DMTO) | 6,32 % | — |
| Émoluments du notaire (barème dégressif, TVA 20 % incluse) | environ 1,1 % sur 300 000 € | L'étude notariale |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | L'État |
| Débours (documents d'urbanisme, état civil, cadastre…) | 1 200 à 1 400 € environ | Avancés par le notaire, refacturés à l'euro |
Le droit départemental est passé de 4,50 % à 5,00 % le 1er avril 2025, pour trois ans, en application de la loi de finances 2025 qui a autorisé les départements à relever leur taux de 0,5 point. Trois départements sur quatre ont voté cette hausse ; la Haute-Savoie l'a votée, l'Ain ne l'a pas fait. Barème des émoluments : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà, hors TVA.
| Prix d'achat | Ancien, cas général | Ancien, primo-accédant | Neuf ou VEFA |
|---|---|---|---|
| 300 000 € | environ 23 900 € — 7,97 % | environ 22 400 € — 7,46 % | environ 6 000 à 9 000 € |
| 500 000 € | environ 38 700 € — 7,73 % | environ 36 100 € — 7,22 % | environ 10 000 à 15 000 € |
| 699 000 € (réf. 223 CP) | environ 53 400 € — 7,63 % | environ 49 800 € — 7,12 % | — |
Si vous achetez votre résidence principale et que vous n'étiez pas propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes, le droit départemental reste à 4,50 % — soit 5,81 % de DMTO au lieu de 6,32 %. Sur un achat de 300 000 €, cela représente environ 1 500 € d'économie.
Deux conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédents, et s'engager à occuper le logement au moins cinq ans. Ces conditions se vérifient avec le notaire au moment de la signature — c'est lui qui applique le taux, pas nous.
Dans une vente immobilière, l'acquéreur a le droit de choisir son notaire, même si le vendeur en a déjà un. Beaucoup d'acquéreurs y renoncent en croyant que les frais seraient doublés. Ils ne le sont pas.
Les deux notaires se partagent les émoluments prévus par le barème : environ 70 % pour l'étude qui rédige l'acte, environ 30 % pour la seconde. L'acquéreur paie exactement la même somme que s'il n'y avait qu'un seul notaire. Le partage est une affaire entre les deux études.
Pourquoi cela compte chez nous en particulier : une partie de nos acquéreurs vient de l'étranger. Vous pouvez choisir une étude qui travaille en anglais, ou simplement un notaire que vous connaissez et en qui vous avez confiance, sans payer un euro de plus. Il suffit de le dire avant la signature du compromis.
Source : information publiée par les notaires de France (efficience.notaires.fr) : « les frais ne sont pas doublés », « l'acheteur paie les mêmes frais que s'il n'y avait qu'un seul notaire ». Le partage des émoluments entre l'étude rédactrice et la seconde étude est prévu par le tarif réglementé.
Le seul effet réel : le délai peut s'allonger de quelques jours, le temps que les deux études échangent les pièces. À dire dès le départ, donc.
Depuis 2022, les banques françaises appliquent des règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière. Ce ne sont pas des recommandations : ce sont des limites contraignantes, avec une marge de souplesse chiffrée.
Mensualité totale ÷ revenus nets, assurance emprunteur comprise. C'est ce détail qui fait passer beaucoup de dossiers de 34 % à 36 % sans que l'emprunteur l'ait vu venir.
27 ans possibles lorsque des travaux représentent au moins 10 % du coût de l'opération, ou en cas d'achat dans le neuf avec délai de livraison.
Chaque banque peut déroger sur 20 % de sa production trimestrielle. Cette marge est en priorité réservée aux primo-accédants et aux résidences principales.
Source : règles du Haut Conseil de stabilité financière, applicables depuis janvier 2022 et en vigueur en 2026. Les critères d'appréciation qui suivent les trois seuils sont ceux que nous constatons dans les dossiers de nos clients : ils varient d'une banque à l'autre.
On négocie le taux pendant des semaines et on signe l'assurance sans la lire. C'est généralement l'inverse qu'il faudrait faire : sur un dossier, quelques dixièmes de point de taux se négocient difficilement, alors que l'assurance peut varier du simple au triple.
C'est la délégation d'assurance : vous avez le droit de présenter un contrat extérieur, à condition qu'il offre des garanties équivalentes. La banque ne peut pas refuser pour ce seul motif, ni modifier son taux en représailles.
La loi Lemoine de 2022 permet de résilier et de remplacer l'assurance emprunteur à n'importe quel moment du prêt, sans frais. Même si vous avez signé celle de la banque pour aller vite, rien n'est définitif.
La même loi supprime le questionnaire de santé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur et que le prêt s'achève avant les 60 ans de l'emprunteur.
L'assurance est intégrée au taux d'endettement HCSF et au TAEG. Une assurance chère peut donc à elle seule faire refuser un dossier — c'est pour cela que notre simulateur l'inclut dans la mensualité affichée.
Le taux d'assurance de 0,34 % par an utilisé par défaut dans le simulateur est un ordre de grandeur pour un emprunteur d'une quarantaine d'années sans antécédent. Il peut être nettement plus bas avant 35 ans et nettement plus haut après 55 ans. Le champ est modifiable.
Un dossier complet au premier rendez-vous fait gagner deux à trois semaines. C'est souvent la différence entre une offre acceptée et une offre perdue.
Liste constatée dans les dossiers de nos clients. Chaque banque a sa propre liste : celle-ci couvre le socle commun. Nous ne collectons aucun de ces documents et nous n'en avons pas besoin : ils vont au courtier ou à la banque, pas à l'agence.
Comptez trois à quatre mois entre le compromis et la signature définitive. Voici où passe ce temps, et les délais légaux qui ne se compriment pas.
Le bien est réservé. Le notaire est saisi et prépare le compromis.
Chez le notaire. L'obtention du prêt y figure comme condition suspensive, avec un délai généralement fixé entre 45 et 60 jours.
Dix jours pendant lesquels vous pouvez renoncer sans motif et sans frais. Délai légal, incompressible.
La période la plus tendue du dossier. C'est elle qu'un dossier complet raccourcit le plus.
Vous recevez l'offre par écrit et vous ne pouvez pas l'accepter avant le onzième jour. Autre délai légal incompressible.
Déblocage des fonds, paiement des frais, remise des clés.
Délais légaux : dix jours de rétractation après notification du compromis, et dix jours de réflexion sur l'offre de prêt (acceptation possible à partir du onzième). Les autres durées sont des ordres de grandeur constatés sur nos dossiers dans le Pays du Mont-Blanc.
Études notariales et courtiers avec lesquels nous travaillons régulièrement à Sallanches, Passy, Saint-Gervais et Megève — à compléter : noms des études, langues parlées, et si l'une d'elles reçoit en anglais.
3,33 % sur 15 ans, 3,47 % sur 20 ans et 3,56 % sur 25 ans, hors assurance. C'est la moyenne de quatre réseaux de courtage nationaux relevée début septembre 2026, sur les dossiers signés en août. Toutes durées confondues, l'Observatoire Crédit Logement / CSA relevait 3,31 % en août 2026.
Environ 7,6 à 8 % du prix dans l'ancien, selon le montant : les droits de mutation s'élèvent à 6,32 % depuis que le département a porté son droit d'enregistrement à 5,00 % le 1er avril 2025. Pour un primo-accédant qui achète sa résidence principale, cette hausse ne s'applique pas : les droits restent à 5,81 %, soit environ 7,1 à 7,5 % de frais au total. Dans le neuf, comptez 2 à 3 %.
Non. Les émoluments sont partagés entre les deux études, à peu près 70 % pour celle qui rédige l'acte et 30 % pour la seconde. L'acquéreur paie le même montant total que s'il n'y avait qu'un seul notaire. Il suffit de le signaler avant la signature du compromis.
Les deux, puis comparez les TAEG. Le courtier consulte plusieurs banques en une seule fois et négocie l'assurance séparément, ce qui pèse souvent plus que le taux lui-même. Votre banque, elle, peut valoriser votre ancienneté et votre épargne, et certaines banques régionales ne passent pas par les courtiers. Un courtier ne peut rien vous facturer avant le déblocage effectif des fonds.
Au minimum de quoi couvrir les frais d'acquisition, soit environ 8 % du prix en Haute-Savoie dans l'ancien. À partir de 20 %, les conditions s'améliorent nettement. Garder une épargne de précaution après l'achat compte presque autant que le montant de l'apport lui-même.
Non, sauf exception : la règle HCSF plafonne la durée à 25 ans, portée à 27 ans lorsque des travaux représentent au moins 10 % du coût de l'opération. Chaque banque dispose par ailleurs d'une marge de dérogation portant sur 20 % de sa production, prioritairement réservée aux primo-accédants.
Nous appliquons à cette page la règle que nous appliquons à tout le site : un chiffre publié est un chiffre qu'on peut aller vérifier.
| Chiffre | Valeur | Source | Date |
|---|---|---|---|
| Taux moyen 15 / 20 / 25 ans | 3,33 % · 3,47 % · 3,56 % | Moyenne de quatre réseaux de courtage (Cafpi, Meilleurtaux, Vousfinancer, Pretto), relevé MoneyVox | 2 septembre 2026 |
| Taux moyen toutes durées | 3,31 % | Observatoire Crédit Logement / CSA | Août 2026 |
| Durée moyenne des prêts | 252 mois | Observatoire Crédit Logement / CSA | Août 2026 |
| Droit départemental Haute-Savoie | 5,00 % | Délibération départementale, loi de finances 2025 | En vigueur depuis le 1er avril 2025 |
| DMTO total Haute-Savoie | 6,32 % · 5,81 % pour un primo-accédant éligible | 5,00 % + 1,20 % + frais d'assiette | 2026 |
| Barème des émoluments du notaire | 3,870 / 1,596 / 1,064 / 0,799 % | Tarif réglementé des notaires, hors TVA | En vigueur en 2026 |
| Deux notaires : frais non doublés | Partage d'environ 70 / 30 | Notaires de France | Consulté le 27 septembre 2026 |
| Plafonds HCSF | 35 % · 25 ans · 20 % de dérogations | Haut Conseil de stabilité financière | Applicables depuis 2022 |
| Paiement du courtier | Interdit avant déblocage des fonds | Code de la consommation art. L. 322-2 ; code monétaire et financier art. L. 519-6 | En vigueur |
| Assurance emprunteur : résiliation à tout moment, questionnaire de santé supprimé sous conditions | ≤ 200 000 € par emprunteur, fin du prêt avant 60 ans | Loi Lemoine | 2022 |
Les taux de courtage sont des moyennes nationales et ne constituent pas une offre. Les montants de frais d'acquisition sont des estimations : seul le notaire chiffre les frais réels, et lui seul applique le régime primo-accédant. Cette page a une valeur informative et non contractuelle. Swixim Sallanches n'est pas intermédiaire en opérations de banque.
Dites-nous ce que vous cherchez et votre budget : nous vous dirons franchement ce qu'il permet aujourd'hui entre Sallanches et Megève, et ce qu'il ne permet pas.
